Come si calcola il valore di un immobile, il vademecum per difendersi dal Fisco

Definire il valore della propria casa non è semplice. Se per l'Agenzia delle Entrate il valore di un immobile è dato dalle rilevazioni satellitari o dalle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), per la giurisprudenza è necessario un sopralluogo diretto per accertare le concrete condizioni dell'abitazione. Anzi, di più, gli accertamenti a tavolino sono illegittimi.

Una recente sentenza della Commissione Tributaria di Roma, in particolare, offre una sorta di vademecum su come difendersi se per l'Agenzia delle Entrate la casa vale di più di quanto risulta nei pubblici registri.

Ecco quanto chiarito:

• sono illegittimi gli accertamenti a tavolino sul maggior valore degli immobili senza una verifica sul luogo;
• perché si possa rettificare il valore di una casa, l'ufficio non può basarsi su criteri presuntivi come le quotazioni Omi, ossia le stime effettuate dall'Osservatorio sul mercato immobiliare; le quotazioni Omi non sono una prova del maggior valore della casa, ma solo un indizio su cui non si può basare il riclassamento dell'immobile, sono allora necessari altri elementi di prova;
• anche le rilevazioni satellitari, basate su Google Maps o Google Earth, sono illegittime se vengono usate, senza il supporto di ulteriori elementi di prova, per rilevare il valore di un immobile;
• per determinare il valore dell'immobile serve una verifica puntuale da parte del Fisco con un sopralluogo sul posto, eventualmente anche attraverso la stima di un professionista che ha visto le condizioni in cui versa l'immobile; l'Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore di un immobile sulla stima effettuata a tavolino se, poi, il sopralluogo rivela che l'immobile versa in uno stato di degrado;
• gli agenti dell'amministrazione finanziaria possono finanche entrare in casa del contribuente per rilevarne il valore;
  il valore dell'immobile va individuato "alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia i potenziali utilizzi", a tal fine l'ufficio può legittimamente ricorrere tanto alla stima comparativa quanto al sopralluogo, in caso però di contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.
• Una circolare della stessa Agenzia delle Entrate ha spiegato come devono essere svolti i controlli e gli accertamenti fiscali ai fini della rettifica delle rendite immobiliari. In particolare, la circolare ha sollecitato le direzioni locali a non limitarsi alle quotazioni Omi né "a quanto risulta dalle fotografie scattate dal satellite, ma di procedere sempre con delle verifiche sul luogo, in modo da accertare l'effettiva condizione di conservazione dell'immobile e il suo apprezzamento concreto sul mercato".

Per determinare il valore della casa, quindi, l'accertamento a tavolino, "basato su criteri astratti ed eventuali, come, ad esempio, l'eventuale capacità edificatoria, non può prescindere dalle condizioni concrete del bene e queste ultime possono essere rilevate solo tramite un sopralluogo".

fonte: idealista.it